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消除汇率制度不确定性和征收资本利得税　打击地产投机

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RoseWang

年龄: 45
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来自: Paris

发表于: 2005-05-07, 06:59 发表主题: 消除汇率制度不确定性和征收资本利得税　打击地产投机


上海楼市的发展已超出了经济增长能承受的范围。要缓和房地产市场的投机气氛，减少热钱流入，最简单的办法是消除汇率制度的不确定性。　　如果政府无法明示这项政策，至少应该打击地产投机。政府可以对购置房产的第一年内转售者征收80%的资本利得税，之后税率逐年减少10%，以鼓励房产的长期持有。上海楼市是外地人的游戏　　“就是听信你的话，害我损失了20%的收入。”一个上海朋友朝我大叫道。去年10月，他读到我关于“上海房地产泡沫”的文章后心存恐惧，立即捂紧了腰包。谁知房价不跌反升，今年1月，他终于不甘再等，投资了上海楼市：“我为买3套房雇了好几个人排队，排了七天七夜才买到。” 　　我感到可怕。当时，我并没有说房地产泡沫正在破灭，而是认为上海的房地产热仅能持续数月，而不可能长到几年。这个判断的基本前提是，美元汇率在2005年触底，这样，美联储可能加息到3%以上，令美国2005年的消费水平大幅下降，从而阻止国际热钱流入上海。因此，上海房地产泡沫本年难逃破灭的命运。　　泡沫不断膨胀，不免会破灭，但何时破灭却难以估算。这让我想起了当年互联网泡沫的破灭，当宽带供应量远远超过市场需求时，宽带价格顷刻暴跌，NASDAQ投资人纷纷出逃。1995年美元汇率跌入谷底，曼谷房地产市场也开始滑坡，房价暴跌吓坏了那些国际投机者，热钱纷纷撤退。我觉得，现在的上海就像10年前的曼谷，而且会走相同的路。　　上海楼市的确旺盛，资金充沛，供应量很大。世界上没有哪座城市像上海一样，年年能卖这么多房子。2004年底的美元贬值又引发了一股买房热潮。　　买房的很多是美国人，而且越来越多。我指的美国人不是美籍华人，也不是归国华侨，而是地地道道的美国本土人。一个在上海买房的朋友有天接到一封美国律师的来信，要买他的房子：“你如果卖给我，用这笔钱可以通过银行按揭买几套房子了。这样，资金可以得到更有效的利用。” 　　其实，左右上海楼市的“大客户”并非上海人，而是台湾人、香港人、东南亚人，甚至越来越多的日本人和美国人。一旦这些外国人改变对上海的看法（货币升值、市场的鼓吹喧嚣平静下来），就是上海房地产泡沫破灭的时候。　　上海本地的购房者有两类：一类是得到海外亲戚资助的，1949年前或1980年后出国的上海人在世界各个角落都获得了成功，他们或许是继犹太人后世界上第二富裕的人群了；第二类是在郊区买房的拆迁户。花高价购买他们旧屋址上翻盖的新楼的买家，则主要来自国外，本地人在市场中越来越被边缘化，3个月薪水只能购买低档商品房的一平方米。因此，上海楼市其实是一场外地人的游戏。　　既然新增需求是支撑市场的关键，那么业主如何处置房产就是起决定作用的了。大家都知道，上海一大部分商品房是空置的，一旦市场低迷，如何处置房产，是出手还是继续持有，业主们的经济条件就成为决定因素。　　　　楼市发展超出经济增长承受范围　　上周，我在聚餐时与朋友（上述类型的业主）就四个问题产生了争论：　　一、上海房价会不会涨到与香港、伦敦、纽约持平？　　这是我们争论最激烈的一个话题。上海楼市现状反映出来的更多是宣传的结果，而并非其实际情况。一个城市的房价反映的是这个城市居民的生产力水平。房地产不是机器，它是没有潜在生产力的。城市的生产力水平以人均可支配收入表现。所以，地产分析师通常使用家庭可支配收入与房价的比率作为可支付指数的指标。如果用这个指标衡量的话，上海的房价是伦敦、纽约的3倍。进一步说，上海居民收入的提高反映的是上海房价的上涨，而不是生产力的提高。一旦地产泡沫破灭，居民收入水平将面临巨大压力。　　那么，经济增长又起到什么作用呢？如果一个城市经济增长较快，其房价必定上涨。但是，目前还无法确定上海经济增速到底有多快。上海楼市的发展已经超出了经济增长能承受的范围，很难发现第二个可与之竞争的行业。除非出现新的竞争行业，否则，一旦地产泡沫破灭，楼市将立即结束高增长的势头。　　二、是不是有钱人都迁到了上海？　　这其实是上个话题的另一种说法：上海的收入应该包括那些不在上海工作但即将迁入上海的人。但为什么这些人想迁入上海呢？今天的上海已不像上世纪三、四十年代了，那时上海是亚洲最繁华、富裕的城市，而今天，上演的只是一场房地产秀，有人能找到第二个具有竞争行业吗？中国金融业价值衰退，所以不要提什么上海金融中心了。上海最成功的外企是制造企业，但它们没有提供像金融那样支撑楼市的高薪就业机会。如果不能进一步放宽对金融等行业的政策限制，上海的发展将是有限的。　　三、土地成本高所以房价高？　　目前，土地拍卖价格一浪高过一浪。很多人说土地成本这么高，房价不可能降下来。在1997年的香港、1989年的东京我也听过类似的话，其实，价格是由供需两方面的因素共同决定的，这种观点只考虑了供给一方。地价迅速上涨反映出投机盛行，夸大了需求量和地产开发商的利润期望。由于开发商推断房价会上涨，所以他们也愿意高价买地。　　四、土地短缺导致房价高企？　　土地供应短缺导致房价上涨，香港是个典型例子。但是，上海的情况并非如此。香港土地充足，但土地供应受到港府的严格管制，而对比上海，土地供应是充裕的。有人觉得上海中心区土地供应稀少，我认为不是。即使香港那样的弹丸之地也能在市中心找出空地，上海是个年轻得多的城市，在市中心一定有很多地方可以再建楼。而且，就算现在的市中心已没有任何空地，上海也可以开发出其他中心区，比如世博会地址、浦东金融区等都可以作为新的中心区。　　土地供应短缺并不能决定高房价，居民购买力才是更重要的因素。就像上市公司股票，通过限制股份流通可以推高股价，因而很多高科技企业流通股比例只有20-30%。但控制供给操纵股价只能短期奏效，影响无法长久。　　　　两大对策打击投机　　上海的楼市泡沫，是中国经济过热的体现之一。目前，由于资金流入不断，中国金融体系流动性较好，结余资金恐怕超过了1万亿元。再加上那些已获得批准的上万亿美元的项目，经济过热的形势仍然十分严峻。　　2004年，国内金融机构新增贷款22600亿元，而2003年这一数据为27700亿元；金融机构持有债券增加了680亿元，2003年这一数字为3470亿元；外币贷款增加了51亿美元，而2003年为272亿美元。总的计算，去年金融系统共注入资金23700亿元，少于2003年的33420亿元和2002年的24490亿元，显示去年新增贷款明显减少。　　而潜在货币供给并没有大幅度减少。2004年金融系统新增存款32470亿元，2003年新增37140亿元。“贷款+持有债券”与存款的比率去年跌到了86.6%的历史低位。如果这一比率上升到2002年的92%，即使不增加存款，全系统也可增加贷款1.4万亿元。除去存款准备金率上调的影响，结余资金仍超过了1万亿元。　　如附表所示，金融机构负债栏中“外汇”项的迅速增长，是资金结余的主要原因。外汇增长占负债增长的比例达到48%，是历史最高值。这也说明了为什么2000-2003年金融资产大幅增加了237%。外汇迅速增长的主要原因是热钱的进入。2002-2004年，中国贸易顺差为880亿美元，但同期外汇储备却增加了4430亿美元。　　每个地方政府都有自己的城市蓝图，在这些规划中，项目建设得越多越好。这就解释了为什么只要有资金流入，不论投资回报大小，都会转变为投资。金融系统的大量资金结余将加重今年的经济过热。提高银行存款储备也无法解决这个问题。由于追逐人民币升值和房地产投机的热钱是结余资金的主要来源，因此，必须采取有效措施缓和投机气氛，减少或逆转热钱流入。　　有两项有效措施可以实行，其中最简单的办法是消除汇率制度的不确定性。为了结束投机，中国政府应该宣布5年内不改变汇率制度，集中力量进行金融改革。事实是，中国已经很久无法触碰汇率制度了，整个经济正在一个巨大的泡沫上运行，改变货币政策将破坏经济的稳定。明示这一点可以给经济过热降降温，如果继续含糊不清只会加重经济过热。　　只要汇率政策留下升值的想像空间，就无法避免地产投机，严重的话还可能诱发金融危机。没有良好的银行体系，金融系统迅速扩张将助燃金融诈骗的火焰。地产投机是金融诈骗的重点之一。防止金融诈骗遭到的损失是中国政府议程上的当务之急。否则，泡沫破灭将会影响政治稳定。　　如果政府无法明示这项政策，至少应该打击地产投机。这其实并不难。政府可以对购置房产的第一年内转售者征收80%的资本利得税，之后税率逐年减少10%。这项措施能鼓励资产的长期持有，减少人为助涨房价、损害大多数人利益的炒楼等投机行为。　　投机资金是目前推高房价的主要力量，其主要来源是非法银行贷款。一旦地产泡沫破裂，银行系统势必遭殃。如果政府现在采取措施阻止投机，就能减少未来可能对银行体系带来的危害，居民也能在可以承受的价格上买到房子。这对金融稳定和社会稳定都有裨益。■

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