丁大卫点评：百年地产，百年设计(回复《华房商学院》）
以下是丁大卫教授回复《华房商学院》关于房地产市场的点评全文。
《华房商学院》原文
丁老师，您好！
我是清华房地产总裁商会《华房商学院》编辑****，本期资本金融版块想做一专题短评，将邀请全国三-四位专家，就：”有报道称，中国要放开外资投资大陆房地产市场，如果一旦放开，对中国房地产金融格局会有何影响？”希望您可以就以上题目参与点评，字数1000-2000，本月17日前发回我即可。
背景连接：港媒:北京或放松外国人投资房地产
中国经济网
香港《南华早报》6月22日文章，原题：北京可能放松外国人投资房地产规定，有报道称，大陆可能放松外国人投资房地产规定，作为在房地产泡沫消散之后推动不断下滑的外国直接投资的措施之一。
北京的《华夏时报》周末援引商务部信息，为避免外国直接投资进一步下滑，商务部向国务院提议采取更多措施吸引投资。提议列出42款，涵盖了税务、外汇和监管，并呼吁简化外国投资审批过程。其中最大一项改变就是放松外国资本投资房地产行业的规定。其他建议还包括允许外国投资者介入高科技产业并放松对于外国个人投资的审批。
上月，中国境内外国直接投资相比去年同期下降17.8%，为63.8亿美元，这已经是全球经济衰退以来连续第8个月出现下降。但5月份的降幅要小于4月份22.5%的降幅。今年头5个月，外国直接投资相比去年同期下降20.4%，总额为340.5亿美元。
交通银行(香港)首席经济及策略师罗家聪说，放宽房地产行业外国直接投资规定有助于在经济复苏的期望中快速推动外国直接投资。但他认为，这些外国资金主要是投机房地产价格上涨的”热钱”，对实体经济和创造就业机会并非好事。
2006和2007年，北京实施了一揽子政策阻止外国资金流入发烫的房地产市场，包括提高开发商注册资本占总体投资的比例，限制外国机构和个人购买居住房，加强对外国资本投资房地产领域的审批和监管。但自去年经济低迷以来，房地产价格和交易量双双下滑，促使决策者开始考虑放松监管以便推动经济增长。
丁大卫点评：百年地产，百年设计
我认为并希望这只是个传闻报道，很难变为现实。如果一旦变为现实，可能对极少数人有利，对经济发展可能会有一时的推动作用，但对大多数人不利，对经济的持续发展不利，也不利于整个国家的长治久安。
房子是一种特殊商品，是不动产；一般商品是动产。动产与不动产的主要区别在于：动产的流动性强，使用期非常短，更新换代非常快，且价格便宜，因此，世界任何国家几乎对一般商品的买卖没有任何限制；不动产正好与之相反，土地房屋是不动的，土地是有限的，不可再生资源，所有权一旦发生变化是长期的，甚至是永久的。房屋的价格是工薪阶层多年甚至一辈子才能支付的。
中国的国情，人多地少彰显了地产问题在中国特出行业中特出性和敏感性。历史上，中国的几次革命都与土地有关，所以，土地在中国绝非简单土地问题。
正因为上述房子、土地、中国国情的特出性，凡房子、土地的政策出台都应慎之又慎，不仅要考虑上述特出性、近期利益、局部利益，还要考虑长远利益和全体利益。正因为房屋土地在中国的特出性，房屋土地作为商品在中国的买卖与世界绝大多数其它国家和地区不同。例如，根据宪法，在中国土地属国家所有，不得买卖，可以买卖的只是土地的使用权和土地上面的建筑，否则，中国的土地可能早已卖完了。不仅如此，土地及其上面建筑的使用权具有明确严格的期限，一般不超过70年，多数人的工作年龄也不会超过70年。否则，土地及房屋的使用权就无法流通，这会给未来的人带来很大的问题和麻烦。当然，这样做并不是就没有问题了，问题仍然很多，如土地房屋使用权到期怎么办？或土地的使用权到期，可房屋的使用寿命远没有到期，或反之，怎么办？
按资产的属性划分，土地是有限的不动产，一百年、一千年甚至更长都不会发生太大变化；相比之下，人是最宝贵的动产，一般人的寿命最多不过百年，人口的变化（生老病死），且人的需求是多变的。因此，如何在两个对立的资产上找到平衡点和对接点，将二者有机地结合在一起，形成一个对立统一体，至关重要。因为只有这样，土地的功能和作用才能永远得到最大化；今天和未来百姓的需求都能得到最大满足，于此同时，现在和未来的企业都能找到可持续发展的机会。实现这一点并非易事，但也并非不可能。我们不妨向我们赖以生存的地球学习借鉴。地球本身就是一个全方位对立统一体的协调体，地球万物均得到应有的关爱。例如，城市和乡村是人类的世界；海洋是鱼类的疆界；天空是鸟类的特区；森林是植物的王国等。虽然生活在沙漠的人面临极其恶劣的生存环境，但是上帝却赋予他们极其丰富的石油宝藏，足以让他们改变现状；生活在严寒的人（阿拉斯加爱斯基摩人）却远离现代疾病。
外国直接投资下降，这是事实。这主要是全球经济下降的结果，与中国的房地产政策没有什么直接关系。如果仅因为外国直接投资下降，就要修改房地产政策，那么外国直接投资上升时，房地产政策是不是还要修改？这样一来，政策还能叫政策吗？政策不就成了墙头草，见风倒，或变色龙了吗。所谓政策，就是大政方针，来不得任何随意性，否则，别人就不会把它当政策，就会变成一纸空文。许多政策法规在中国得不到很好的贯彻执行，往往是上有政策，下有对策，其主要原因之一，就是这些政策法规根本不具备应有的尊严。
的确，放宽外资进入房地产行业的政策规定有助于经济复苏，但这是短期的权宜之计，不会给经济的长远发展和百姓生活带来实质性的好处。
房地产是不动产，也叫长期资产。像房地产这样的长期资产，它的时间作用和影响少则几十年，多则上百年。相比之下，一部手机、一台电脑的时间作用和影响少则几个月，多则几年，时间再长就淘汰了。此外，房地产的其它作用和影响，无论对国家还是个人，都大到多到难以量化，这样一个关系到国计民生的大问题，绝对不能用权宜之计，必须用百年大计来解决。这样才是按照事物的客观规律办事；这样才是对国家对人民负责。
